值得买，但需结合自身预算与通勤半径综合评估。
项目基本面：地段、配套、产品形态
魔羯公馆位于**北五环外回龙观东大街与科星路交汇处**，步行至地铁8号线回龙观东大街站约450米，骑共享单车到13号线霍营站约8分钟。周边两公里内，**首开LONG街、万科TBD、昌发展万科广场**三大商业体呈“品”字形分布，日常餐饮、亲子、影院一站式解决。
交通动线实测
- **早高峰8:00-9:00**：8号线回龙观东大街站上车，到北土城换乘10号线，全程约35分钟可达中关村；
- **自驾**：走京藏高速辅路上五环，早高峰实测到望京SOHO约40分钟；
- **夜班公交**：夜38路末班0:30，可直达西直门，方便加班族。
户型与价格：刚需与改善的交叉点
魔羯公馆在售**主力户型为78㎡两居、95㎡三居、118㎡四居**，得房率约74%-77%，低于同板块新房，但**层高2.95米**、南向双阳台设计弥补了空间感。当前成交均价**6.2万/㎡**，对比北侧2公里的某限竞房6.5万/㎡，单价低约3000元，但后者需持有10年。
78㎡两居是否够用？
答：三口之家前五年够用，但缺独立玄关，婴儿车需放厨房门口；**北向次卧仅6.8㎡**，只能做儿童房或书房。
118㎡四居会不会太紧凑？
答：南向面宽10.4米，**餐客一体纵深6.9米**，视觉开阔；北侧两间次卧合计13㎡，适合二孩家庭，但**只有一个卫生间**，早高峰需错峰。
开发商与物业：隐藏成本算清楚
魔羯公馆由**北京建工+昌平城建**联合开发，国企背景，资金链稳健。物业为**建工自持**，物业费4.98元/㎡·月，高于周边限价房（3.8元/㎡·月），但**24小时管家+人脸识别**在疫情期间表现突出。
真实业主反馈
- **漏水问题**：2023年交付批次中，顶层3户出现窗框渗水，开发商一周内完成注胶维修；
- **电梯等待**：两梯四户设计，早高峰平均等待45秒，优于同密度塔楼；
- **停车费**：地下车位租金800元/月，可装充电桩，电价0.48元/度。
学区与医疗资源：昌平短板如何补
项目对口**昌平实验小学+昌平一中**组合，属于昌平区内中上水平，但**无法直升海淀名校**。若追求教育，需考虑**海淀北部新区**或**私立汇佳**（学费15万/年）。
医疗配套
三公里内**积水潭医院回龙观院区（三甲）**、**清华长庚医院（三甲）**，驾车10分钟；社区门诊可刷医保，但儿科夜间仅到21:00。
竞品对比：同价位还能选谁？
| 项目 | 单价 | 距离地铁 | 得房率 | 交付时间 |
|---|---|---|---|---|
| 魔羯公馆 | 6.2万/㎡ | 450米 | 75% | 2025年6月 |
| 奥森ONE | 6.5万/㎡ | 800米 | 70% | 现房 |
| 北清云际 | 6.0万/㎡ | 1.2公里 | 78% | 2026年3月 |
若**优先地铁距离**，魔羯公馆胜出；若**追求现房**，奥森ONE更稳妥；若**预算卡死600万以内**，北清云际95㎡三居总价更低。
购买建议：三类人群匹配度
- **互联网双职工**：8号线直达西二旗，通勤可控，**78㎡两居首付约180万**；
- **二胎家庭**：118㎡四居可住10年，但需接受昌平学籍；
- **投资客**：租金回报约2.8%（95㎡月租6500元），**跑赢定存但低于理财**。
常见疑问快答
Q：魔羯公馆能落海淀户口吗？
A：不能，行政归属昌平区史各庄街道。
Q：周边有高压线影响吗？
A：东侧200米有110kv架空线，但**住宅楼体距离超过50米**，环评达标。
Q：装修标准如何？
A：**新风+地暖+中央空调**三大件配齐，厨房配西门子三件套，卫生间科勒洁具，**无壁纸交付**，墙面为乳胶漆。
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